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法律がいおうとしている内容を補足すれば、説明を受ける側が物件や取引条件について十分に理解し、よく考えたうえで契約締結できるように、業者は取引の対象となる物件が特定した段階でできるだけ早い時期に説明せよ、ということになるのだろう。
ところが取引の現場では、買い主にとってこういう理想的なタイミングで説明がなされることはまずありえないと思っていたほうがよい。
重要事項説明は契約当日に行うのは当然と公言してはばからない営業マンは多いのだ。
「契約が成立するまでの間っていうんだから契約直前でもいいわけじゃないですか」「客がまだ買うかどうか迷ってるときに細かな説明なんかしたら、それこそ決断できなくなっちゃいますよ」買い主が買おうかどうしようか判断するための材料として必要なことだから事前に説明するように、というのが法の指導なわけだ。
ところが営業マンの理屈は、説明したら迷って決められなくなるから、買い主のためにも契約が一OOパーセント確定してから説明しましょうというのである。
ずいぶん乱暴な話である。
けれども多くの営業マンはそれが常識と思い込んでいるのだから始末が悪い。
契約締結の当日、妙に緊張感漂う応接間に適された買い主の目の前には、初めて見るいろいろな書類が一度に並べられる。
わけもわからずポカンとする買い主。
そのタイミングを逃さず重要事項説明を一気に読み上げる営業マン。
もちろん内容に関する質問などいっさい受けつけないという姿勢が彼の全身からはにじみ出ている。
そして読み終わると間髪を入れずに買い主はサインを迫られる。
重要事項説明の現状は、だいたいこんなものだろう。
おかげで説明を受けたほうは、その内容などなにも頭には残っていない。
「全部読み上げるなんて、まだマシなほうですよ」ある営業マンにいわせれば、重要事項はいつも最初の二、三行を読むだけで、「あとの細かなところは必ず目を通しておいてください」の一言で署名捺印してもらい説明終了だという。
いくら業者の間では慣習化しているとはいっても、もしそんな説明方法で、仮に後で説明不足だと買い主から訴えられた場合、業者は「説明義務を果たしたので責任はない」といいきれるのだろうか。
この問題を考えるうえで、某不動産会社に勤務する営業マンのH氏は最近、貴重な経験をした。
「説明は説明であって、重要事項の内容についてシロウトの買い主に一OOパーセント理解させるなんて無理な話だと思いませんか」H氏は、顧問弁護士の下した結論に見るからに不満そうだ。
彼はつい先日自社で開発した分譲宅地の売買で、買い主とのトラブルに巻き込まれたのだ。
そこで問題になったのは容積率という言葉である。
敷地面積に対して最大限建てられる建築物の延べ床面積の割合を示すこの言葉の意味を、買い主自身が理解していなかったとして契約解除を主張してきたのである。
H氏はもともとその買い主にマイホーム建設のための土地探しを依頼されていた。
四O坪くらいの土地をという希望に対して、たまたまタイミングよく、場所、価格ともに買い主の気に入る物件が自社の宅地分譲物件として出たので、無事契約をまとめたのである。
ところが、その土地にマイホームの建築計画に着手した買い主からH氏のもとに電話が入った。
「自分は最低でも建坪四五坪程度の家を建てたくて土地探しをお願いしたのに、買った土地では三二坪の家しか建たないじゃないか。
こんな話は聞いてない。
すぐに契約を解除したい」当初、H氏はこの苦情を相手にしなかったという。
自分は重要事項説明の際に四O坪の土地に対して容積率は八Oパーセントであると説明している。
そうなれば当然、四O坪×八OパーセントH三二坪の家しか建たないということの説明にもなっていたはずだ。
H氏にしてみれば、なにをいまさらというのが本音だった。
たしかに世の中には容積率と建ペイ率の区別さえついていない営業マンもいるから、そのへんを暖昧に説明していれば問題かもしれないが、自分はそんなことはない。
そもそも四五坪の家を建てられることが土地の必要条件だなんて初耳だ。
こんなクレームなど無視してもよいのではないかと思いつつ、上司の指示で顧問弁護士に報告、相談したところH氏は愕然とした。
ことの成り行きを聞いた弁護士は、H氏の予想を裏切る厳しい意見を述べたのである。
買い主から、説明された内容について理解していないと主張されれば、その業者は説明の義務を果たしたとはいえない、というのだ。
四五坪ということについて具体的に聞かされていなくても、重要事項説明の際に容積率に関して買い主が理解できるようにきちんと説明がなされていれば、このようなトラブルは起きなかっただろう。
おそらくその時点で、買い主が土地に求めるこの手の必要条件は明らかになっただろうし、そもそも契約自体、成立しなかっただろうから、業者は説明義務を尽くしているとはいえない、というのが弁護士の解釈であった。
「説明は受けたけれども、とても理解できるような説明ではなかったですよ。
だいたいそんな大事なことを契約締結直前に読み上げられて、シロウトの私が理解できると思いますか」こんなふうに買い主から強く主張された場合、業者は厳しい立場に立たされるというのがその弁護士の出した結論なわけだ。
この意見にはおおいに不満のH氏も、結局、上司と相談した結果、買い主の主張どおり契約解除に応じたのである。
これは業者にとって恐ろしい話である。
買い主が理解していないかぎり説明したとはいえない。
当たり前といえば当たり前なのではあるが、逆にこの法的な解釈を悪用するような買い主がいないともかぎらない。
もっともこの恐ろしさについて業者が多少なりとも正しく認識すれば、重要事項説明についてもう少し慎重になるだろうし、説明の仕方もマシになるだろう。
トラブルが起きたらとにかく逃げる、重要事項説明にまつわる問題が起きた場合、説明した業者が売り主であればその責任の所在はまだわかりやすい。
たとえば、説明に不備や不足部分があって買った土地に建物が建てられないという場合は、契約は当然解除されるだろう。
契約の目的が達せられないほどの説明違反ではないが現実に被害をこうむったということであれば、その損害を売り主業者は賠償しなければならないわけだ。
問題は業者が仲介として契約にからむ場合である。
売り主も買い主も業者ではなく、業者は仲介として売買契約に介在する場合、自分の責任範囲について誤解している業者が世の中には多い。
「苦情の意味はよくわかるんですが、なにせ私どもは仲介という立場でして、責任の追及は売り主さんのほうに直接してもらえませんかね」仲介業者として買い主とのトラブルに巻き込まれると、営業マンの逃げ口上はだいたいこんなところだろう。
もっともこの点については、営業マンが悪意をもって責任逃れをしようとしているというよりも、仲介という自分の立場を都合のよいように誤解している営業マンがほとんど、というのが正しい解説のようだ。
なぜか営業マンの中には、仲介業者としての損害賠償責任は仲介手数料報酬の額を超えないと思い込んでいる人が多い。
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